Artigo publicado em 30/10/2025

Mais-valias imobiliárias: como obter isenção através de fundos de pensões

Artigo publicado em 30/10/2025

Se vendeu ou está a pensar vender a sua casa, é importante conhecer o impacto das mais-valias imobiliárias e as formas de reduzir ou eliminar o imposto através do reinvestimento em produtos de reforma como os fundos de pensões Real Vida Seguros.

O que são as mais-valias imobiliárias

As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra.

De acordo com o artigo 10.º do Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que resultem, entre outros, da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. Em termos simples:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de compra – Despesas elegíveis

Como se calculam as mais-valias imobiliárias

Sempre que vender uma casa, deve declarar essa operação à Autoridade Tributária, mesmo que não resulte em lucro.

Despesas dedutíveis

Certificado energético;
Comissão da agência imobiliária;
Obras de manutenção e conservação (últimos 12 anos);
Imposto de Selo (IS) e IMT;
Custos de escritura, registo e solicitadoria.

Estas despesas podem ser incluídas no Anexo G da declaração de IRS, mediante comprovativos.

Fórmula de cálculo

Mais-valia = Valor de venda - (Valor de aquisição × Coeficiente monetário) - Despesas com compra e venda - Encargos de valorização do imóvel

Consulta o quadro de coeficientes monetários publicado em Diário da República.

Exemplo prático

Em 2000, o João comprou uma casa por 90.000 €. Em 2020, vendeu-a por 150.000 €. Após atualização monetária e dedução das despesas, obteve mais-valias de 20.350 €, das quais 50 % são tributadas em IRS.

Este exemplo é meramente ilustrativo e não dispensa a consulta das tabelas de coeficientes monetários oficiais e do enquadramento fiscal aplicável no ano da venda.

Contudo, há formas de reduzir ou eliminar essa tributação — é aqui que entram os fundos de pensões.

De salientar que a casa vendida tem de ter sido destinada a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da venda ou, quando anterior, à data do reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais, nomeadamente as alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes

Situações de isenção de mais-valias imobiliárias

Existem três situações principais que conferem isenção total ou parcial do imposto:

1️⃣ Imóveis adquiridos antes de 1989

Se o imóvel foi comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do IRS), as mais-valias não são tributadas.

2️⃣ Reinvestimento noutra habitação própria e permanente

Se reinvestir o valor total ou parcial da venda num novo imóvel para habitação própria e permanente, entre 24 meses anteriores e os 36 meses após a venda, pode obter isenção total ou proporcional.

3️⃣ Reinvestimento em fundos de pensões ou seguros de reforma

Se tiver 65 anos ou mais (ou o seu cônjuge), pode reinvestir o valor da venda num produto de reforma, como:

Contrato de seguro do ramo Vida;
Fundo de Pensões Aberto;
Regime Público de Capitalização (certificados de reforma).

Desde que o reinvestimento seja efetuado nos seis meses seguintes à venda, o ganho fica isento de imposto.

Transforme a venda da casa numa pensão

Reinvestir o valor da venda num fundo de pensões aberto é uma forma inteligente de:

Evitar a tributação das mais-valias;
Gerar um rendimento periódico;
Garantir estabilidade financeira na reforma.

Os Fundos de Pensões Abertos Real Vida oferecem vantagens fiscais, custos de gestão reduzidos e a possibilidade de receber um rendimento anual até 7,5 % do valor investido durante 10 anos ou mais.

Transforme a sua casa na sua pensão — e viva a reforma com mais tranquilidade.

Saiba mais

planeamento de reforma com fundo de pensões Real Vida

A leitura deste artigo deve ser complementada com a leitura do documento informativo para que os contribuintes potenciais possam decidir de forma informada. No caso de incompatibilidade de informações, prevalece a informação técnica dos documentos anteriormente mencionados, que podem ser encontrados na página de cada produto comercializado pela Real Vida Seguros.